深度观察 | 2018全装修5大趋势

【中华建材网】在2002年建设部住宅产业化促进中心印发的《商品住宅装修一次到位实施细则》中，政府提出了全装修的概念。全装修住宅是装修一次到位的商品住宅，装修一次到位是指：房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。

中国的全装房发展较晚，目前仍处于初级阶段。相比于日本、瑞典、法国、美国、德国等发达国家80%以上的住宅全装修比例，我国的住宅全装修仍有较大发展空间。

此外，消费升级的大趋势下，全装房配套多元化、精品化的趋势将更加明显，而中产阶段及高端消费群体的扩大也将促使装修标准进一步升级。

△2017全装联年会暨《中国房地产全装修产业研究报告》发布会

由全装联大数据中心(全装联、广发证券、奥维云网、世研大数据) 出版的《2017年房地产全装修行业报告》带您回顾2017年行业变化，为您提供2018年行业发展方向。

以下为报告节选内容，欲了解更加全面的行业报告，详情见文末。

未来全装修市场的行业发展趋势

趋势一：

全装房市场更加集中

龙头房企的高全装率带动渗透率提升

随着区域性开发商市场份额的不断缩水，全装房开发商队伍也越来越集中。而2017年在全装房规模同比下降的形势下，开发商遇到了前所未有的考验，企业数量萎缩，开发商队伍开始面临洗牌。

一些中小开发商仍苦于人才、体系以及资源的短缺，很难直接进入全装修市场，即使艰难进入市场，经营也举步维艰。从历史数据也可以看到，2017年监测全装房仅有517家开发商，同比减少17.1%。

从土地市场的交易情况来看，2017 年度碧桂园、恒大、保利地产三家开发商累计拿地均超过1000 万平方米，前十强企业 17 年度拿地总面积高达 12104.7 万平方米，占 17.1%的份额，龙头房企的土地资源优势更加凸显。

房地产商的全装修比例近几年均有提升，万科2015年新开盘楼盘90%为全装修，保利地产、绿城、合生创展、绿地、金地、龙湖等也均在50%以上。此外，招商蛇口、中建地产、华侨城集团、德弘基地产纷纷着手布局全装修市场。

趋势二：

二线城市坐稳全装修主力地位

三四线城市成为最强增长点

装修高端化趋势继续向下一级城市蔓延

2017年中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，大力打压房价，让房地产市场找到居住属性，回归理性。

受此影响2017年一线城市商品房销售面积大幅下滑，同比降幅达29%，再加上全装修在一线城市新建住宅项目中的渗透率较高，继续提升空间非常小，因此2017年一线城市的全装修规模11万套，同比下降46.5%。

与此形成鲜明对比的是，二线城市的主力地位逐渐凸显，2017年全装修规模77.9万套，同比增长30.9%。三四线城市的爆发性增长更引人瞩目。

2017年度，三四线城市全装修规模32.6万套，同比增速高达41.7%，成为全装修市场最强的增长点。

△ 2017年城市等级土地成交占比情况

未来，一线城市的政策调控仍将持续，中国的城市化重心将更多地向个方面都相对宽松的二线城市转移，二线城市的“主战场”地位也将日益牢固。

对于三四线城市来说，极其丰富的土地资源供给将是非常大的优势，全装修发展潜力巨大；再考虑到目前周边城市的全装修项目渗透率还非常低，2020年新开工全装修渗透率30%的目标能否达成主要取决于三四线城市的发展情况，因此未来三四线城市全装修规模将会继续保持高增长的趋势。

而这其中，大湾区城市例如佛山、惠阳、阳江等受政策利好，有望迎来全装市场的爆发，成为投资热点。

对于中产的消费者来说， 他们也越来越注重生活品质的提升，这类消费群体的配套趋势将会是高档家电为主，例如空调、新风系统、智能家居等;主流的装修标准是 4-5 千元/平方米。而对于普通大众的消费者来说，他们的配套趋势是除了硬件必须产品之外，厨电、橱柜、卫浴产品也逐渐增加配置;主流的装修标准将在 2-3 千元/平方米左右。

趋势三：

厨、卫产品成为全装标配

热水器、空调、新风有望在二级配套中突围

2017年，厨房配套家电领域基本由国内知名品牌把守，老板、方太、美的三家合占市场66.3%的份额。在一级配套中，另一个国内品牌市占率超过20%的产品是橱柜，市场龙头为欧派。

三级配套的配置率均不足20%，主要包括净水器、洗碗机、电视、冰箱等大家电，这些产品在高端住宅中的配置率更高，现有规模仍然较小。

热水器：产品结构调整加速，中外品牌各占半壁江山。

空调：一二线城市高配置率，高端品牌强者恒强。

新风系统：中档及以下楼盘的配置率提升，国内品牌开始崭露头角。

趋势四：

全装修向产业化、集成化方向发展

配套企业零售方式面临挑战

随着中央、地方政府全装修相关政策的推动，我国全装修楼市迈向了发展的黄金时代，下游的设计公司、装修公司也转向专业化、互联网化。

目前装修公司主要有两种类型，一种是依附于大型开发商下面垂直类的装修公司，比如万科（链家）装修公司、恒大装饰等；另一种是独立的第三方，独立竞标，参与各大装修工程的承接，如博洛尼装修装饰公司等。

未来的全装修发展趋势要求配套企业积极融入到房企的产业链中，在设计阶段就参与其中；其次要求产品在设计、安装和验收等环节的规范化、一体化；甚至配套企业会紧跟全屋定制的浪潮，为合作商提供一系列的解决方案。

第一，配套企业营销模式面临转变。市场导向从原来零售为主转向以开发商集采为主，配套企业与开发商达成长期持续的战略采购尤为重要。

第二，跨界整合趋势明显。在原有装修产业链中，消费者从买到毛坯房到入住，需要经历设计服务、施工服务、装饰主材、固装家具、活动家具、软装配饰、家用电器、家居用品八大产品包。

趋势五：

顶层设计逐渐完善

长租公寓成为全装修市场未来发展新的风口

根据《中国流动人口发展报告》显示，2010-2014年我国流动人口逐年增加，在2015-2016年趋于稳定，2016年我国流动人口已达2.45 亿人，占到总人口数的18%。但中国租赁人口与房屋占比相较发达国家仍处于较低水平。

2016 年，英、美、日三国租赁人口占比与房屋占比基本处于35%，而中国分别为 12%、18%，与美、日两国存在着较大差距。同样，一线城市租赁人口与房屋占比与发达国家一线城市也存在较大差距。

而从现阶段中国流动人口的居住方式来看，67.3%的人口选择租住私人住房，是选择购房人口的7.83倍。主要原因在于租房更为廉价与便捷，承租人承担的经济压力较小。未来随着城镇化率的进一步提升，这也将带来更多的流动人口。租住私房的人口比例也将会进一步提升，这将能够解决流动人口迅速增加的难题；而目前占比极少的长租公寓将会有极大的发展空间。

根据测算，长租公寓未来装修市场规模约为每年1484-2473亿元。

△ 2018年7月上海长租公寓供应链峰会全景报道